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林中、吳建斌等地產大咖,對行業未來作出了5個判斷!太有用了

2019-08-09 來源:搜狐焦點:重慶房小狐 點擊 評論

?進入2019年下半年,很多地產人感到焦慮。

大家都想知道,下半年乃至明年,房地產市場會怎么走?

這幾天,觀點地產在海南舉辦了博鰲論壇。一些地產大咖在其他一些場合也發表了自己的見解。明源君根據相關內容,梳理出5個重要觀點,希望對大家有所啟發。

1

行業整體面臨洗牌

但未來10年仍然不錯

一、行業整體面臨巨大洗牌

朗詩集團董事長田明表示,未來地產行業整體呈下滑趨勢,行業面臨巨大洗牌。

首先,從宏觀層面看,中國經濟增長從高速增長變為中速增長,速度有所放緩,經濟下行壓力巨大。

其次,房地產高歌猛進的時代終結了,行業從成長期進入成熟期,行業的利潤率在不斷下降。

第三,調控政策不松綁,抑制了投資需求,對于房地產市場影響也很大。最后,去年商品房成交15萬億,如果今年只有14萬億或13萬億,則意味著地產行業面臨巨大洗牌。

藍綠雙城創始合伙人、董事長曹舟南認為,未來調控會成為一種常態,如果房企沒有自有資金,需要靠借貸來投資,那一定要慎重。

金科聯席總裁方明富判斷,單一的住宅開發模式在未來的路會越來越窄。

二、未來10年,房地產仍是非常好的市場,機會很多

首先,從中國的城鎮化趨勢來看,還有2~3億的城市化人口的潛在住房需求未被滿足。

其次,還有各種城市老舊房的更新改善需求,結婚購房需求、離婚人群潛在購房需求存在。

最后,無論是從人口導入,或者是收入結構、收入增長的角度,再加上中國人的投資喜好,房地產市場仍然是一個非常好的市場,而且機會很多。

總之,未來10年、15年,房地產仍然會是一個蓬勃發展的市場。

2

融資越來越難

房企要把融資工具用到極致

今年地產人應該有一個很直觀的感受,那就是借錢太難了!前幾天,明源君在《今年,房企融資真的很難!誰能借到便宜的錢,誰就能打敗對手》一文中,專門談了這個問題。

京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光認為,今年五六月份開始,房企融資成本開始上升,嚴厲調控的影響已經開始展現。但這才是剛剛開始,資金鏈的全面收緊,反映到價格、銷售還有一段時間。信托融資是本次政策收緊的一個重點,今后對信托這一塊調控會越來越嚴。

吳建斌表示,眼下房地產公司確實要度過一個難關,房地產的融資已經遇到了圍追堵截的狀態。

在這樣的情況下,融資難,房企要生存下去,怎么辦?吳建斌給出了三個建議:

第一,把融資工具盡可能用盡,把工作做細。

當前房企可以用的融資工具包括幾類:

IPO融資。發行股票購買資產。內地可以做,但審批難度大。債權類:比如說公司債,一年內的借新還舊是可以的,但是你要再擴容,就要窗口指導,可能批,也可能不批。從項目層面看,開放股權、合作拿地,這是常見的方式還可以做。傳統開發貸融資目前是占比最大的部分,如果你項目符合432要求,基本上沒有問題。供應鏈融資也是正常,商票、保理融資也是正常的,總包單位墊資也可以。股權類非標準化的融資有些還是可以用的,標準化的融資很多已經進入窗口指導。

第二,靜觀其變,等待融資窗口打開,但這個時間可能很短。

積極盤活資產,盡可能少花錢,多回籠資金,比如訂金、監管資金、預售款、個人按揭、應收款等等,這些既可以做資產證券化,又可以在內部管理上做一些安排,比如把監管資金變成可動用的資金,預收款怎么把它作為資產證券化的產品做好。

第三,控預期。未來一兩年還是會比較困難,每年增長5%到10%是比較合理的預期。

第四,控增長。未來房企要追求均好,不能單看規模指標,還要有長期戰略的堅定性。

3

未來拿地布局

要多看城市周期

今年3月份土地市場突然很火爆,價格一度飛漲,這種現象很多人都看不懂,因為過去那種拿了地王做豪宅溢價的路已經走不通了。

方明富表示,金科曾經做過一個研究發現,2015年拿地的百分之九十的項目是賺錢了;2016年項目拿地后有41%是賺錢的,50%是平的;2017年賺錢的是31%,10%是平的,其他的是虧損的;2018年45%是賺錢,10%是平的,其他的是虧的。

因為政策的調控,實際上很多房企拿地不賺錢,或者是效率比較低的。以前房企拿地激進是沒問題,但現在這樣的行情下這樣操作就很危險。

具體應該怎么操作呢?

一、要學會耐心等待,關心回報率而不是地價

恒隆集團董事長陳啟宗指出,有些人以為做多賺多,但其實并非如此,市場行情好時,你做得越多可能賺得越多,但行業拐點到來后,你做越多,虧損就越多,結果很可能就是破產。

所以房企要學會等待。

去年恒隆在杭州買了一塊地,從2004年恒隆就去杭州看地,為什么等了14年才拿,就像等女孩子,不夠好就不要。恒隆等了14年,終于等到杭州最好的一塊土地。

有人說,你出價太高了,恒隆不怕出價高,只關心回報率有多高。歷史告訴我們,真正能夠賺大錢的人都是在該等的時候能夠等的人。

二、布局未來更多要看城市周期

旭輝董事長林中在易居沃頓的課堂上分享了他的思考。

他認為,城市化2.0將成為房地產的下一個時代機遇。發改委文件的出臺,已經明確未來大城市、都市圈、城市群將成為我國城市化下一步發展的主要方向。因為城市化發展不均衡,造成每個城市在城市化進程中的階段不同,因而帶來了巨大的“梯度機會”。

由此看來,不能用行業周期去看投資布局了,更多看的應該是城市周期,因此要深入研究所在城市的城市周期和政策,研究它的小趨勢。

如何選擇城市,曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬教育產業發展集團總裁李戰洪認為,未來城市的選擇,一定是中心城市戰略。拿地一定要研究新房和二手房的成交比例,否則最后怎么死的都不知道。

曾經有一家房地產開發商投了幾百億拿地,后來兩個總裁都離職了,因為短期只有30億回款。

4

地產下半場

做不好產品就是混子

房企會根據周期來調整產品,比如市場上行期多做改善產品,市場下行期間,以剛需產品為主。

但明源君想說的是,不管市場怎么樣,都不能改變客戶對高品質產品的追求。去年房企在產品升級方面的投入度其實是比較低的。這也導致全國各地有大量的業主投訴維權。

一、下半場要回歸本原,把產品和服務做好

談到產品,從綠城出來的曹舟南非常激動。在他看來,房地產行業發展了近30年,質量通病還比比皆是,漏水、電梯噪音、煙道串味等等。服務也做得很爛。

他建議,下半場房企還是要回歸到本原,要靜下心把質量通病踏踏實實解決了,不解決它,說明你就是靠運氣在混。

房地產就是制造業、生產的是房屋產品,房屋產品最本質的屬性是居住和生活。把產品做好,把基礎服務做好,這是硬道理。

二、真正好的房子可以洞察人性

以楷林寫字樓為例,他們首創了兩個很好的產品和服務。一是在寫字樓里辦幼稚園;二是打造網紅員工餐廳;三是配套公寓的集體保姆房,也是首創。這3個配套推出來大受歡迎。

在寫字樓里做幼稚園,就是洞察到了女性生了孩子沒人帶的痛點,讓女性可以真正回歸職場。

寫字樓離不開公寓配套,集體保姆房,為什么業主很喜歡。因為高端公寓買到四五萬一平,一個保姆房占10平,相當于四五十萬。而集體保姆房不但解決了這個問題,還幫業主解決了保姆和主人之間的關系,比如隨叫隨到,彼此生活互不干擾,保護業主隱私等等。

三、未來產品會加速迭代,不斷有微創新

這兩年雖然限價嚴重,但還是可以看到不少房企很認真在做產品,每年都會升級迭代,不停去做一些微創新。

比如星河灣今年就把產品升級到了4.0標準。舉個簡單例子,按照4.0標準要求,很多項目的車庫都升級了,車庫主通道寬必須為7米,裝修吊頂后車道上方天花高度為3.3米,車庫負一層大堂前方天花局部設計凈高為4.1米。升級后的車庫更加大氣,對客戶吸引力也更強了。

5

房企轉型要有耐心有沉淀

轉型是未來房企進入存量時代必須要面對的課題。前兩年很多房企熱情高漲,做了兩年沒有看到成果又心灰意冷放棄了,試錯成本很高。

一、房企做多元化為什么失敗?

第一太平戴維斯深圳(樓盤)公司副董事總經理及投資部主管吳睿分析,房地產企業多元化失敗主要有3種原因:

第一是羊群效應,盲目跟風。比如長租公寓、聯合辦公雖然很美但很小,并不適合房企大規模進入。

第二是方向對了,但進入時機不對。比如養老地產,目前中國還沒形成一定的市場容量,不能以地產思維在這個領域大規模復制。

第三是基因問題。開發商習慣了賺大錢快錢,很難適應賺小錢或慢錢。

二、轉型要選對賽道,要有耐心

現在大家都很焦慮,想迅速找到新的賽道。

房企轉型可以搞,但一定要控制好現金流,千萬不能把短債長用,因為新業務需要長期投入,回報周期卻很長,如果錢錯配了,短期回流不了,就會很危險。

當然,對于不差錢的大房企,轉型需要做到的就是選對賽道,然后堅持下去。

比如轉型相對成功的萬達,目標是全面轉型現代服務業。

復星地產做養老也做得風生水起,這幾年慢慢形成了復星康養集團,康養集團現在已經完成了有三個品牌、四個產品線的布局。

還有龍湖、旭輝、朗詩轉型做長租公寓,也已經取得了較大的市場份額。

對于轉型,萬達的兩個思路有值得參考:

一是聚焦優勢產業,找到自己的強項很重要。

另一個是做高門檻生意,正因為門檻高,所以做的人少,這樣積累久了,就會越來越好。萬達要求發展對科技、創意、人才、資源等方面要求都比較高的產業。

文章來源:

微信公眾號:明源地產研究院

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